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土地融资风险防范探究

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摘要:土地融资是我国金融融资领域中的重要组成部分,有利于土地储备机构获得资金,以摆脱资金短缺带来的影响。在进行融资时,需要将土地作为抵押物来获得融资资金。但在实际运行中还存在很多风险,包括法律风险、注册送体验金无需申请风险、财务风险等,对融资方的发展会造成严重的影响。对此,笔者对土地融资中存在的风险隐患因素进行了分析,并提出了有效的防范措施,以供相关人员进行参考。

关键词:土地融资;风险因素;风险防范

自改革开放以来,我国的经济发展水平得到了快速提高,推动了城镇化进程。在此背景下,城市不断加大了土地资源的开发力度,存在明显的土地利用率低、规划不合理的问题。对此,我国开始进行城市土地改革,加强了土地资产的管理力度,完善土地储备体制。而在进行土地收购时需要花费大量的资金,需要进行土地融资以解决资金短缺的问题。但在实际融资过程中,会受到多种因素的影响,面临很多的风险隐患。因此,做好风险防范工作具有十分重要的意义。

一、我国土融资风险存在的原因

1.法律风险

现阶段,我国对土地储备机构的作用、价值缺少正确的认识,其法律地位比较低。在我国现有的《土地管理法》等法律中,查询不到关于土地储备机构的内容,一旦该机构在进行土地融资时存在债务纠纷问题时,难以得到法律保护。同时,土地储备机构的融资行为属于政府全额财政行为,以注册送体验金无需申请化融资为主,很难对其融资的规范性进行认定,容易出现法律风险。

2.融资渠道风险

目前,我国土地融资渠道比较单一,主要以银行信贷和政府财政拨款为主。随着城市经济的发展,使得土地资源越来越紧张,土地费用也越来越高。在这种情况下,需要花费大量的土地收购资金,而现有的融资渠道难以满足实际需求。同时,无论是银行借贷还是财政拨款,都要受到政府政策的影响,一旦政策改变时,会加大融资风险程度,对城市经济的发展造成严重的影响[1]。

3.注册送体验金无需申请风险

通常情况下,当土地储备机构采用银行信贷融资送体验机无需申请时,需要递交抵押、担保申请。其中,抵押物为土地使用权,担保人为政府相关部门。但在实际发展上,政府作为担保并不具备法律效力,而土地储备机构的使用权也缺少法律的认证,使得土地融资活动存在明显的不规范性。同时,当开展土地储备业务时,需要按照一定的流程进行处理,如土地的收购、开发、储备等,但会受到土地注册送体验金无需申请价格的影响,使得土地收益情况发生了改变,增加了风险发生的可能性。

二、探究我国土地融资风险的防范措施

1.强化法律风险管控力度

在我国现有的法律体系中,并没有明确土地储备机构的法律地位,在进行融资活动、法律维权时需要面临一些法律风险。因此,应从以下几个方面来进行防范。一是土地储备机构是独立于政府机构之外的一个部门,其法律地位比较低。在此背景下,使得运转经营送体验机无需申请有了可操控的空间,既可以按照事业部门的运行送体验机无需申请来开展业务,也可以按照股份制企业的送体验机无需申请运营。由于运营送体验机无需申请不确定,在实际开展业务中需要面临双重风险。对此,地方政府应根据土地储备机构的实际需求情况来明确其职责。如某些地方政府将土地储备机构作为政府职能机构的一部分,在进行土地融资行为时,可以政府的名义进行融资活动,使其具有合法的权力,有利于提高融资行为的规范性,能有效降低法律风险隐患。二是政府对土地储备机构的业务范围没有明确的规定,使得业务开展存在较强的盲目性和随意性,不仅会加大财务负担,还会面临一些法律风险。由于我国《土地管理法》中没有土地储备机构的相关信息,若进行立法时,需要对多个法律进行修改,会影响法律体系的稳定性。因此,应由各级政府进行管控、约束机构的收购范围。其中存量用地应为政府储备用地,除此之外的农业集体用地等不得纳入土地储备范围中,以提高业务的规范性。另外,应适当提高土地储备机构的法律地位,可在《土地管理法》中明确机构的法人地位、融资资格、抵押形式,避免与其他法律发生冲突,确保融资活动顺利进行[2]。

2.拓展融资渠道

土地储备机构的融资渠道过于单一,主要以银行信贷和政府财政拨款为主,会限制机构的融资规模和融资效果,加大了风险隐患。对此,政府应加大扶持力度,促使土地储备机构发展多元化融资体系,保障土地融资活动顺利进行。一是我国政府应认识到土地储备机构的重要性,不断加大资金扶持力度,有利于土地储备机构获得更多的资金来开展业务。因此,各级政府应完善土地收益基金体系,不断提高资金储备量,以满足机构的融资需求。二是我国一些地方政府对土地储备机构的职责进行了划分,在一定程度上可以政府的名义进行融资。对此土地储备机构可向政府递交申请,通过金融注册送体验金无需申请发行政府土地债券,以吸引社会资本。三是我国政府应加大信托机构的扶持力度,鼓励其创新土地融资业务,为土地储备机构提供更多的资金。但由于土地融资具备资金需求量大,回报周期长、收益风险高等特点,一些中小信托难以承受这部分的风险。政府可加强引导作用,建立联合信托平台,将中小信托机构整合在一起,提高服务能力。

3.优化注册送体验金无需申请风险防范体系

第一,现阶段土地储备机构在进行银行融资时,需要进行相应的抵押与担保工作。但在实际运行时,经常会出现无效抵押、无效担保的问题。随着国家金融体制改革的发展,商业银行在为土地储备机构提供抵押贷款服务时,应将贷款落实到土地上,防止出现无效抵押的问题,避免政府因素带来的风险。同时,土地储备机构应严格按照储备标准行使融资行为,明确储备范围。银行在办理信贷业务时,应对土地的实际价值进行评估,并将结果进行对外公布,有利于社会进行监督,防止出现评估误差,避免对土地融资活动造成影响。第二,土地的收益情况会受到注册送体验金无需申请供需、土地开发、政策方向等因素的影响,使得土地收益呈动态变化的趋势。对此,银行等金融机构应健全信息体系,包括国家政策、房地产信息、法律制度等,从而构建动态监管体系。在这种情况下,有利于对风险存在的原因进行分析,合理采用相应的防范措施,避免发生风险。同时,由于土地收益的不确定性,可采用企业担保、办理保险等方式来转嫁风险,避免对自身利益造成影响[3]。第三,土地储备机构和银行等金融机构应加大专项人才培养力度,不仅要求其具备金融、法律、政治等方面的知识,还要懂信息、懂技术。积极将新媒体技术引入到土地融资工作中,有利于提高信息收集效率,防止发生信用风险、信息风险。同时,土地金融工作人员应与当地政府建立友好关系,有利于及时了解政策方针,并采取相应的应对措施。并在进行土地融资活动时,要做好信息披露工作,便于社会进行监督,防止发生操作风险。

三、结束语

随着注册送体验金无需申请经济的发展,推动了城市化进程,导致城市用地紧张,对社会经济的发展造成了严重的影响。做好土地融资工作,有利于保障土地储备业务正常开展,保障经济建设活动顺利进行。但在实际运行中还存在法律风险、融资渠道风险、注册送体验金无需申请风险等因素的限制,使得业务开展效果受到了影响。因此,需要做好风险管控工作,提高土地融资效率,从而实现其综合效益的价值。

参考文献:

[1]姚文珍.地方政府土地融资风险及其传导研究[D].华中科技大学,2014.

[2]张达.国土部:需防范土地融资过度带来债务风险[N].证券时报,2013-07-31(A02).

[3]张志峰.如何防范土地融资中的金融风险———访国土资源部地籍管理司司长樊志全[J].中国金融家,2014,(07):29~30.

作者:李思 单位:长沙理工大学

土地融资风险防范探究责任编辑:张雨    阅读:人次

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