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房屋信贷论文:危机期的国内房屋信贷注册送体验金无需申请管理探讨

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作者:蓝茵单位:集美大学诚毅学院

利率升高

利率升高是导致次贷危机爆发的直接外因之一。2004年至2006年,货币政策由松至紧,借款人还款利率大幅攀升,次级住房抵押贷款的利率远远高于优质贷款利率,因此拥有更大的增长幅度。此外,高利率压低房价,使得房产交易越发困难,住房持有人难以将持有的房产短期内变现。利率升高加重了借款人的还款负担,超出了其还款能力,也加大违约风险。

2006年后,房价回落,违约数量不断增加,贷款发放机构不得不采用紧缩政策减少贷款发放数量,房屋需求数减少,房价继续回落,如此恶性循环,房地产注册送体验金无需申请每况愈下,最终危机爆发。

缺失监管

监管当局对次级贷款运作的监管不严有着难以推卸的责任。

其一,监管部门并没有发挥应有的监管职能。对发放的贷款审批不严格,由此而隐藏下的危机将对下游产业带来致命打击。另外,对各种金融衍生品的发放数量及规模没能实行严格控制,对风险的忽视和衍生品的过度使用引发次贷危机。

其二,监管机构的监管漏洞较多。款项被借出后,抵押贷款将被集中卖给投资机构,进而汇入贷款池,分级后证券化,衍生出多种金融产品在证券注册送体验金无需申请上出售。产业链条涉及各个众多不同机构,需要各监管部门密切配合,系统太过庞大繁杂容易出现监管漏洞和死角。

另外,监管部门对表外信息不够重视。部分证券化产品属表外业务,并不在资产负债表里体现,短期内无法快速预测风险。

中国住房注册送体验金无需申请现状

(一)房价过高,催生泡沫

如今中国住房注册送体验金无需申请现状与次贷危机前的美国有相似之处。因住房价格已大大超出支付能力,购房者普遍借助贷款买房。近年来房价飙升,持续出现强劲增长,中国持续不断地进行房地产调控,限购和限贷双管齐下,试图稳定房价,遏制炒房现象。虽然调控初见成效,房价增速放缓,但远未回归合理价位,仍然偏高。

联合国有关机构指出,当发展中国家房价收入比不超过6倍时,中等收入家庭有能力进入住房注册送体验金无需申请。然而,2002年至2007年,中国房价的平均年上涨幅度超过10%,同期,平均房价收入比高达7.4,其中北京、沈阳、南京、广州等中大城市的比率均超过20,2010年起实施的宏观调控并未使房价出现明显回落,这意味着在这些城市中,房价仍处于高位,中等收入家庭购房能力十分有限。

按国际通行惯例,月供收入比的三分之一为还款警戒线。2008年对中国几个主要城市的调查分析显示,样本城市的家庭月供收入比达75%,对于收入排名前60%的中高收入家庭的月供收入比高达54%,这意味着中等收入家庭将面临较重的还款负担,银行面临高违约风险。

(二)公共住房供需矛盾突出

公共住房主要面向对住房有刚性需求又不具备负担能力的群体。我国住房供应体系包括廉租房等11种住房,住房供应多样化,其中属于公共住房性质的有5种,其中4种与公共住房交叉。目前我国公共住房的建设仍处于起步阶段,资金尚未到位且缺乏有效管理,住房供不应求仍是主要的问题。第一,我国欠发达地区的城镇居民生活水平和收入均较低,对公共住房有较大需求。第二,近年来出现了处于保障范围和注册送体验金无需申请之间,无力购房的同时也无法被纳入住房保障体系的“夹心层”群体,包括收入超出保障标准却无力购买商品房,或有能力购买但是无力购买自认“适合”的商品房的群体,以及因户籍问题或其他因素不符合保障性住房标准却无力购买商品房的人。这部分群体的数量逐渐增加,且流动性大,相关的住房保障政策仍未明确,供需矛盾日益突出。

(三)融资方式单一,资产证券化尚在起步阶段

国内房价及房价收入比长期居高不下,民众凭借一己之力无法进入购房注册送体验金无需申请。在中国,融资渠道较为单一,很大程度上依赖银行贷款,因此,金融系统成为风险聚集地。资产证券化是分散和转移风险的有效手段。2005年,《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》的实施标志信贷资产证券化试点工作启动。资产证券化在中国的运作时间短,现仍处于起步阶段,现阶段的业务在监管机构的严格监督下进行,同时对发行总量进行控制,目前业务发展较为规范。

后危机时代中国住房信贷风险防范

(一)加强贷款审批,加强监管

降低违约风险应从加强审批和监管做起。银行等金融机构首先要对贷款人的还款能力和抵押资产作出准确评估;对贷款人还款能力评判标准进行细化和量化,让操作有据可依,有标准可参照,过程中严格执行。现阶段,国内的审批制度太过于依赖收入证明,这类文书容易伪造且可信度不高,因此应考虑结合贷款人缴税单,银行对账单等资料,共同判断贷款申请人的收入情况和还贷能力。再则,在全国范围内建立客户信用信息网络,区域之间进行资讯共享,并对贷款人进行信用跟踪。同时,有关部门应建立密集的监督网络,实行强有力的功能监管,建立完善的风险监管体系。

(二)遏制房地产投机行为

房价高居不降,催生了一群贪婪的投机者,期望从低买高卖的过程中赚取高额利润。投机活动难以预测,顺市下投机者在房价走高时买进,推高房价催生泡沫,扰乱注册送体验金无需申请秩序;当泡沫破裂时价格回落,投机者大量抛售加剧房价下跌,将给国民经济带来不可估量的冲击。2010年起,虽各地纷纷出台调控措施,限购和限贷双管齐下,在打击投机行为上已有不小成效,但强制性政策打压和限制购房需求并不是长久之计,还应更多遵循注册送体验金无需申请规则。对购买多套房和高级住宅的人群,可制定不同的贷款政策,适当提高贷款利率或加大其首付比例,严格执行房产转让过程中的征税政策,针对购房者拥有的房产数和房产特征,对高档住宅提高税率,增加多套房所有人的购房成本和转让成本,从而更好地抑制投机购房现象。

(三)提高风险防范意识

宏观调控前,央行须对可引起的后果进行充分估计。美联储连续17次加息,成为次贷危机的导火索。美联储进行调息之前绝非没有考虑房价大跌的可能,但没充分估计到调息后一系列连锁反应的严重性。央行应借鉴经验教训,提高风险防范意识,在进行宏观调控前应充分估计到可能引起的房价变动,以及受房价变动产生的有利或不利影响,对宏观调控所能引起的后果进行充分估计,制定应急预案,不能掉以轻心。

对住房贷款的发放审批时刻保持警惕。目前,房价仍居高不下,通胀较高,在缺乏有效投资途径的中国注册送体验金无需申请,房地产投资被普遍认为是保值抗通胀的有效方法之一,相同的,住房抵押贷款被各大银行认为是优质资产,备受青睐。这些现象容易使贷款发放机构放松警惕,放宽审批标准,或发放贷款后疏于管理。因此,各大商业银行应对信贷业务可能带来的风险有清醒的认识。

(四)适度住房证券化

中国的住房信贷注册送体验金无需申请拥有融资渠道单一的特征,很大程度上依赖银行。对于商业银行而言,资产证券化是很好的分散和转移风险的手段,不仅能有效化解银行业内的大量积聚的风险,还能推动促进金融衍生产品的创新。资产证券化不能消除风险,其最终结果好坏取决于金融资产质量以及行业监管环境,目前我国的金融体制和银行系统有待完善,还需加强贷款审批和风险把控,谨慎提防因过度证券化而引发的危机。

(五)加快住房建设

解决住房问题是我国重要的民生项目之一,加快住房建设,解决低收入人群的住房问题刻不容缓。目前为止,廉租房、经济适用房和经济租用房的建设管理虽然尚未到位,但已经开始缓解住房压力。针对新出现的“夹心层”群体,除了提供廉价租赁房和公租房以外,还可选择发放住房补贴,通过完善税制来调节房地产经济,平缓房价,减轻购房压力,满足具有刚性住房需求的群体。

房屋信贷论文:危机期的国内房屋信贷注册送体验金无需申请管理探讨责任编辑:陈老师    阅读:人次
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